一、出台背景

　　 按照市委、市政府促进产业高质量发展的部署，为推动产业转型升级，扶持重点企业发展，缓解中心城区土地资源紧缺和企业建设办公用房需求之间的矛盾，鼓励企业利用自有零星用地改造升级以满足办公用房需求，提高土地节约集约利用水平和城市建设品质，同时规范审批、简化流程、强化监管，结 

　　合我市实际，我们制定了《关于企业利用自有零星用地建设办公用房实施意见（试行）》（以下简称《实施意见》）。 

　　 二、主要内容 

　　《实施意见》共包括适用范围、准入条件、用地规模、税收产出要求、申请流程、审批程序、履约监管、监管要求、开竣工、违约责任、产权限制等十一个部分。主要内容如下： 

　　1.适用范围。为扶持重点企业发展，推动产业转型升级，福州市四城区工业园区外的企业存量用地，符合规划且未列入土地储备计划的，允许企业利用自有零星用地建设办公用房，土地用途调整为商务办公用地，出让年限40年。 

　　2.准入条件。为加快推进城区老旧工业用地收储，提高城市品质，准入条件设定为：一是市政府认定的综合型总部企业、职能型总部企业或驰名商标名单的企业；二是企业零星用地纳入政府收储（有多幅地块的企业，不符合产业定位和规划要求的全部纳入收储）；三是企业持续经营20年以上，且在福州城区纳税的。符合以上条件之一的企业可以提出建设申请。 

　　3.用地规模。综合考虑企业办公用房需求和城市建设景观要求，办公用房用地面积原则上不超过被收储土地面积的10%，不足10亩的按10亩核定（企业自有土地小于10亩的按实际面积核定），但总用地面积不超过30亩，剩余土地由政府收储。 

　　4.税收产出要求。按福州市四城区商服用地级别，设置单位计容建筑面积税收产出（实际入库税收）要求。其中：一级地段不低于1600元/平方米（按10亩、容积率3.0测算，亩税收320万元/年、年税收3200万元，监管3年税收0.96亿）；二级地段不低于1400元/平方米（亩税收280万元/年）；三级地段不低于1200元/平方米（亩税收240万元/年）；四级地段不低于1000元/平方米（亩税收200万元/年）；五级地段不低于800元/平方米（亩税收160万元/年）；六级地段不低于600元/平方米（亩税收120万元/年）。 

　　为扶持农业企业发展，税收要求可适当下浮，但不得低于上述标准的50%。 

　　企业承诺年税收每增加300元/平方米（按容积率3.0测算，亩税收60万元/年），用地面积可增加5亩，最多不超过30亩。 

　　5、申请流程。为提高效率，简化申请流程、精简会审部门，由企业向所在区政府提出申请(申请单位为国企的需经国有资产管理部门同意），区政府会同市自然资源和规划局，组织土地收储和行业主管部门进行联合审查，符合准入条件的，审查结果报市政府审议。 

　　6、审批程序。市自然资源和规划局根据市政府意见和片区控制性详细规划修编方案，核定用地范围，拟定容积率等规划指标，并初步评估土地用途等规划指标改变前后的差价款报市政府审批。市政府批准后，办理规划变更手续，签订土地出让补充合同，缴交土地价款。 

　　7、履约监管。加强履约管理，明确属地政府承担履约监管职责，土地出让合同签订时，企业与所在区政府同步签订履约监管协议，监管协议明确税收要求，项目竣工后第二年起连续监管3年。监管协议应约定税收要求及违约责任，税收未达标的，允许企业按税收要求以现金补足，催缴6个月后未补足的，以房产抵偿（按重置成本和土地差价款折算成建筑面积），约定处置的楼层范围和受让单位。该部分房产在监管期间不得抵押、转让。 

　　8、违约责任。区政府根据监管协议，对企业履约情况进行年审，税收未达标，催缴6个月后未补足差价（含利息），经协商不同意以房产抵偿的，将企业列入失信黑名单，按协议约定通过司法途径变更产权，市不动产登记和交易中心根据法院生效文书办理变更登记。 

　　9、产权限制。利用零星用地建设的办公用房产权原则上整体自持，不得分割登记、转让。 

　　三、预期效果 

　　1.提高集约利用水平。我市中心城区土地资源紧缺，企业利用自有土地改造提升建设办公用房，能提高土地开发利用强度，有力推进土地资源集约、高效、高质利用。 

　　2.促进营商环境优化。支持企业利用自有土地建设办公用房，满足了重点企业在中心城区建设办公楼需求，为企业转型升级提供土地要素保障，促进产业高质量发展，持续优化营商环境。 

　　3.提升城市建设品质。企业改造提升建设办公用房，综合考虑了企业办公用房需求和城市建设景观要求，通过合理控制改造用地规模，政府可收储企业剩余土地，整合周边地块成片开发，提升了城市颜值和建设品质。 

　　4.实现土地利用价值。改造地块的土地用途、容积率等规划指标调整、优化后，企业的土地价值得到大幅提升。政府收取土地差价款，企业缴纳承诺税收，增加了政府财政、税收收入。