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福州市城乡建设局关于对《福州市商品房预售资金监管办法(试行)》的政策解读

发布时间:2020-07-23 15:22 来源: 市城乡建设局 字体: 大   中   小  
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一、制定目的

为促进房地产市场健康发展,加强商品房预售资金的监督管理,防范房地产开发资金风险,维护购房人合法权益,制定福州市商品房预售资金监管办法(试行)(以下简称《办法》)。

二、制定依据

《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《福建省商品房预售管理暂行办法》等有关法律法规、政策。

三、适用范围

凡在福州市六城区范围内批准预售的商品房建设项目,其预售资金的收缴、使用和监督管理工作,适用本《办法》。

各县(市)的房地产开发项目商品房预售资金监管由项目所在地建设行政主管部门参照本《办法》执行。

四、预售资金的定义

《办法》所称商品房预售资金,是指房地产开发企业预售商品房时,购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款,包含预售首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等。

五、监管部门

由福州市城乡建设局负责,牵头市住房保障和房产管理局、市金融办、市不动产登记和交易中心、住房公积金中心等部门,按照职能分工共同指导和监督商品房预售资金监管工作。

六、主要内容

《办法》共五章十八条,分为:总则、账户设立与缴存、监管额度及资金使用、监管措施、附则。主要内容如下:

(一)总则:包括目的依据、监管范围、监管部门

(二)账户设立与缴存:包括账户设立、专户缴存

(三)监管额度及资金使用:包括监管额度、使用范围、申请流程、拨付进度

1、关于商品房预售资金的监管额度,《办法》第六条作了明确规定:新建商品房项目的预售资金监管额度原则上不高于项目工程总造价的1.2倍,项目建设工程总造价以备案施工合同为准。市城乡建设局可根据工程造价定额标准的变化或规划设计调整,对项目工程总造价进行核查并根据核查结果调整监管额度。

2、关于商品房预售资金监管额度内的资金使用,《办法》第七条作了明确规定:监管额度内的商品房预售资金专项用于购买该项目建设必需的建筑材料和设备,支付该项目建设的施工进度款,支付该项目的设计、勘察、监理、检测、配套设施等与项目施工相关的费用等。工程款中的人工费(工资费)可依据《福建省工程建设领域农民工工资专用账户管理暂行办法》相关规定,单独拨付到工资专户。

监管额度内的商品房预售资金不得挪作他用。不得用于支付任何借(贷)款利息,缴纳土地款、罚金、营销及房地产开发企业员工工资等与工程施工无关的费用。

3、关于监管额度内的商品房预售资金拨付额度,《办法》第九条规定:监管银行、房地产开发企业应按工程建设进度节点拨付使用监管额度内的商品房预售资金。1、主体结构封顶前,累计申请使用不得超过监管额度的60%;2、项目竣工验收前,累计申请使用不得超过监管额度的85%;3、项目交付使用前,累计申请使用不得超过监管额度的95%;4、新建商品房项目在办理完毕《工程竣工验收备案表》后,监管银行终止商品房预售资金监管。

(四)监管措施:包括工程监管、预售监管、机构监管、信用监管、银行监管、贷款监管、人员监管

《办法》第十条至第十六条对违反商品房预售资金监管规定的各种违规行为、责任单位、采取的监管措施做了详细的规定。

(五)附则:包括实施时间、实施范围以及特案处理

七、制定程序

本《办法》由福州市城乡建设局起草,会同市房管局、市金融办、市不动产登记和交易中心等部门,借鉴厦门、泉州、宁波等城市的经验与做法,并结合我市实际情况,征求相关职能部门的意见,联合市房管局、市金融办、市不动产登记和交易中心共同会稿,经由市政府法制办审核,形成送审稿上报福州市政府常务会议审议通过。

八、实施时间

《办法》自颁布之日起在福州市六城区范围内实施,实施之日起取得商品房预售许可证的项目,全部纳入商品房预售资金监管范围。

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