福州市区2008-2012年住房建设规划

一、现状概况

规划区现状户籍人口（不包括亭江、琅岐以及晋安区的山区部分）为173.20万人，常住总人口为260万人（不包括亭江、琅岐以及晋安区的山区部分），市区存量住宅总建筑面积达6890万平方米，外来人口当量系数按0.7折算，规划区内现状常住人口人均住宅建筑面积为29.45平方米/人。按户均3.14人来计算，规划区户均住房建筑面积约为92.5平方米。

二、上轮住房实施情况

1、制定住房建设规划情况

根据国办发[2006]37号精神，福州市人民政府于2006年7月开始组织编制《福州市区“十一五”住房建设发展专项规划（2006-2010）》，并于同年9月30日向社会公布了该专项规划，同时报建设部备案。该专项规划明确了“十一五”期间，特别是2006年至2007年福州市普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入我市“十一五”发展规划和近期建设规划。

根据国发[2007]24号以及建设部《解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划编制指导意见》，福州市人民政府于2007年12月组织编制了《福州市区解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划（2008-2010）》，并于28日提交建设部备案。该规划一方面回顾了2006-2007年社会保障房实施情况，另一方面也明确了2008-2010年福州市经济适用住房及廉租住房的具体保障对象以及其建设目标，以加快解决我市低收入家庭住房困难问题。

2、住房建设成效及不足

（1）控制了大面积户型的建设，提高了中低价位、中小套型普通商品住房所占的比例，但住房结构比例有待进一步优化。

（2）加强了社会保障房建设力度，但其覆盖面仍较小。

（3）商品房市场交易平稳，销售行情降温，投资性、投机性需求得到遏制，商品住房价格涨幅有所回落。要维持住房价格在一个合理水平，需继续贯彻落实国家关于住房调控的相关政策文件精神。

三、规划范围及年限

1、规划范围

本次规划范围为福州五城区（不包括亭江、琅岐以及晋安区的山区部分）,规划总面积约225平方公里。

2、规划期限

根据建办规函[2007]740号文要求，本次住房建设规划期限为：2008年至2012年。

四、主要规划依据

1、《关于请督促做好住房建设计划和住房建设规划制定和公布工作的函》（建办规函[2007]740号）

2、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）

3、《福州市城市总体规划》（1995-2010）

4、《福州市区“十一五”住房建设发展专项规划（2006-2010）》

5、《福州市区解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划（2008-2010）

五、规划目标

通过调查分析本地区居住状况，有计划地解决本地居民住房需求，兼顾改善流动人口居住条件的基础上，切实体现稳定房价、解决中低收入家庭住房困难的指导思想，通过制定未来五年间住房建设的详细计划，特别是今明两年的住房建设计划，建立符合我市实际情况的住房建设和消费模式，引导房地产市场持续、稳定和健康发展。

六、住房需求量预测及年度计划

1、人口规模预测

2007年末本规划区现状户籍人口为173.20万人，常住总人口为260万人。外来人口的当量系数取0.7，则2005年现状人口总量为234万人。根据总规前期研究之《人口与城市化水平研究》专题，对人口发展态势和分布规律的研究，2010年规划区的城市户籍人口将达到184.5万人，人口总量将达到252万人，则规划区总人口综合增长率为25.0‰。后续两年的人口规模预测仍按此增长率来测算。未来年份具体人口规模预测详见下表：

表1：规划区未来年份人口规模

2、住房需求总量预测

根据规划人口规模及发展目标，2012年市区住房总量9265万平方米（252万人×35 平方米/人），而市区存量住宅总建筑面积为6890万平方米，因此人口增长以及改善住房条件的住房需求2375万平方米。考虑到本地居民部分选择在市区外围（如近年发展较快的大学城、南屿南通等地）购房，扣除该部分区外购房需求，本规划区内实际住房需求约为2185万平方米。

旧房拆迁的被动性住房需求按以后每年拆迁量应严格控制在2008年的水平以内，并逐年递减5%。2008年拆迁量为200万平方米（不含重点项目拆迁安置量），通过计算五年被动性住房需求总量约为905万平方米。

因此，规划期间住房需求总量约为3090万平方米（2185万平方米＋905万平方米）。

3、分类需求预测

根据对经济适用住房、廉租住房、限价房、经济租赁房的需求预测，社会保障性住房需求约924万平方米，占住房需求总量的30％。其中经济适用住房和廉租住房需求量230万平方米，约占商品住房需求面积的10%；经济租赁房需求量约60万平方米（按每年提供2000套、套均建筑面积60平方米计算）；限价房按拆迁被动性需求量约70%计算为634万平方米。

商品住房需求约2166万平方米，占住房需求总量的70％。

4、住房建设年度实施计划

根据上文关于住房需求量的预测，2008-2012年住房需求总量为3090万平方米。考虑到本规划与《福州市区“十一五”住房建设发展专项规划（2006-2010）》的衔接问题，并结合福州市2008年度和2009年度住房建设计划，制定出住房建设年度实施计划，详见下表。（其中，2008年和2009年住房建设量中不含重点项目拆迁安置量，该类住房单列，并计划在2008年和2009年全面启动建设。）

表2：住房建设年度实施计划

（注：本表不含重点建设项目拆迁安置量。）

七、土地供应需求量预测及年度计划

规划期间住房需求总量为3090万平方米。根据福州市2008年和2009年住房建设计划，两年拟建住房项目用地面积分别为263.8公顷和269.3公顷,后三年住房计划建设面积约2010万平方米，则需土地供应面积约1036公顷。因此，五年共需土地供应面积约1569公顷。

年度住房建设土地供应要优先保证中低价位、中小户型普通商品住房和社会保障房建设，其年度供应量达到居住用地供应总量的70%，其中，廉租住房和经济适用住房的供地面积达到商品住房供地总面积的10%。

表3：住房建设用地供应年度计划

八、住房结构比例控制

在总量充分满足居民住房合理增长的需求的前提下，规划对各类住房建设项目结构比例进行合理控制，认真落实国办发[2006]37号文以及国发[2007]24号文精神，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，增加住房有效供应。城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

九、住房用地布局

规划期间，在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，重点保证中小套型、中低价位普通商品住房和社会保障性住房的用地供应。坚持区域住房发展合理布局，进一步促进和引导房地产市场按照城市总体规划和土地利用总体规划的方向发展。

规划期间，住房建设所需总用地共1569公顷,其中鼓台区供应用地203公顷，占13%；晋安区供应用地414公顷，占26%；仓山区供应用地842公顷，占54%。马尾区供应用地110公顷，占7%。

根据福州城市总体规划，结合近期编制的分区规划和各大片控制性详细规划，进行住房用地空间布局。住房用地供应中新区用地主要集中分布在南台岛金山新区、林浦新区以及三环路沿线，特别是东部新城；旧城改造用地主要结合鼓台区旧屋区改造、二环路沿线整治以及中心城区内一些工业用地调整。