房贷审核新政实施 “高评高贷”行不通了

2018-01-17    来源:e福州    字号:  

  从1月起,银行执行新的贷款审核机制,以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数,确定贷款额度,已经在福州全面实施。也就是说,二手房交易, 每单交易税费可增加数万到十几万!

  二手房交易不可“高评高贷”

  过去,在二手房交易过程中,一套房源常常会有三种“价格”:

  一为网签价,购房者一般会以区域指导价,也就是最低申报价来进行网上备案,网签价格多少直接决定了购房者所缴纳的契税高低;

  二为评估价,是房产评估公司鉴定房源市场价格,购房者用此价格向银行申请贷款,评估价直接影响购房者能够从银行方面申请到多少贷款;

  三为成交价,是购房最后实际成交的价格。

  按照福州二手房交易的“行规”,为了躲避税费,申报价往往远低于实际成交价。为了申请到更多贷款,评估价往往大于申报价。

  而根据最新政策,现在来办理二手房按揭,网签价必须要与评估价一致。如果网签价与评估价不一致,则按照两个价格中低者贷款。过去二手房交易中流行的“高评高贷”成为历史了。

  在新的审批机制下,二手房的购买者如果坚持用最低申报价进行网上备案,就必须筹集更多首付款,如果一时凑不到那么多首付资金,就需要提高申报价格,缴纳更多的契税。

  二手房交易的税费有哪些变化?

  以购买鼓楼区二环以外一套100平方米高层住宅,区域指导单价为5880元/㎡,实际成交价是3.8万元/㎡,评估价约为2.5万元/㎡,契税=房款×1.5%为例:

  1契税

  新政前:申报价<评估价

  税费申报价(即区域指导价格)仅为5880元/㎡,那么契税为5880×100×1.5%=8820元。

  新政后:申报价=评估价交易

  提高申报价到25000元/㎡,契税提升为:250万×1.5%=3.75万元。

  2营业税

  当该房源为未满2年的唯一住宅,营业税=房款×5.6%。

  新政前,营业税为5880×100×5.6%=32928元;

  新政后,营业税为2.5万元×100×5.6%=14万元。

  前后相比,营业税增加了10.7万元。

  3贷款

  评估价若为2.5万元/㎡,首套房银行贷款七成,购房者可贷175万元。

  评估价若为5880元/㎡,贷款只能以评估价的七成为准,即只能贷到41.16万元。

  房产人士表示,此举将影响至少四成二手房交易。未满2年的家庭唯一住房受影响最大,因为其上市后的营业税将明显增加,而这类房源约占总成交的20%~30%。

  新的审核机制实施后,“阴阳合同”的操作难度会更大,将有利于楼市朝理性方向发展。

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