关于市政协十四届一次会议222074号提案的答复

日期:2022-12-09 17:27 来源:房管局
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杨军委员:

  《关于完善福州老旧小区改造提升工程 提高群众获得感的建议》(222074号)收悉。现答复如下:

  老旧小区改造作为推进城市更新行动的一项重要民生工程,列入我市城乡建设品质提升工作的一项重要内容,市委市政府高度重视这项工作,也将其列入为民办实事项目。市财政每年安排3000万元用于老旧小区改造,今年继续加大资金保障力度,安排10000万元投入老旧小区改造。我局和发改部门也积极组织申报中央预算内投资支持,截止2021年底共获得中央预算内资金补助5.68亿元,支持我市老旧小区改造内的道路、供排水、供电、供气、照明、围墙等配套基础设施和小区内配套养老抚幼、无障碍、便民等公共服务设施的建设和改造。2021年我市共落实为社区提供养老、托育、家政服务减免增值税363.58万元。2019年以来,我市改造了664个老旧小区,涉及9.5万户居民。2022年我市计划改造老旧小区376个,涉及53321户,预计投资额15.7亿元。通过整治的老旧小区变得“绿起来、亮起来、畅通起来、和谐起来”,显著提升了群众的幸福感、安全感、获得感。

  一、关于建立长效管理机制问题

  《福州市老旧小区改造实施方案(2021-2025年)》对整治后的老旧小区物业长效管理作出规定:因地制宜确定管理模式、服务内容、标准及物业服务收费标准。具备市场化管理条件的,所在街(镇)和村(居)委民委员会指导召开业主大会,由业主共同决定依法选聘委托物业服务人,实施专业化服务。不具备引入物业服务人服务条件的,由所在街(镇)成立准物业服务中心,由业主依法表决后,委派保洁、保安等人员,实施准物业化管理。同时也可充分调动业主自我管理、自我服务的积极性,依法自行管理。从我市老旧小区情况看,由社区托管的老旧小区由于点多面广、管理难度大、服务成效低,只能提供安保、保洁等兜底服务。在现有社区管理模式下,可实行“社区治理”+“国企参与”,由社区保持原有小区的基本管理,政府主导业委会的成立,由区属国企参与物业服务品质提升,逐步引导居民缴费。这样让区属国企能够“少亏损、撑得住”,最终实现政府、业委会、区属国企一起共建、共管,从而达到长效治理目的。

  目前大多数老旧小区规模较小,收费标准低、物业服务企业不愿意进的现实,其核心问题在于物业收入无法覆盖服务成本,要根本解决这一矛盾,可以将无物业小区纳入街区治理中去,引入城市服务企业通过物理空间的整合打包,通过街区化治理,可以整合人力资源,通过智慧平台的工单系统,实现人力资源的高效利用,间接降低小区管理成本,实现微利循环,降低服务公司的管理压力,让物业服务不走样不缩水,以此赢得业主的认可。即可采取“肥瘦搭配”的形式,整合多个相邻老旧住宅小区,可采取打包招投标的方式,引进优秀的物业企业实施专业化物业管理,全面提升老旧小区改造后居民的生活居住环境。同时,小区业主应积极主动对物业服务进行监督,属地物业主管部门应加强对物业企业的监管力度。对服务质量差、业主投诉多的物业企业,经主管部门责令整改,未整改到位的,给予“黄牌”“红牌”警告,情节严重的,作为失信行为记入企业征信系统,并依法承担法律责任。

  二、关于筹集专项维护基金问题

  住宅专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。老旧小区大多没有住宅专项维修资金或者专项维修资金较少。按照《民法典》《福建省物业管理条例》《福州市住宅专项维修资金管理办法》等法律法规规定,依法筹集或续筹住宅专项维修资金。

  根据《福建省物业管理条例》规定,住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家和本省的有关规定,将首期专项维修资金一次性足额交存至专项维修资金专户。

  专项维修资金的余额不足首期专项维修资金金额百分之三十的,由专项维修资金管理部门向业主和业主委员会发出续交通知,业主接到通知后应当及时续交,未能及时续交的,由业主委员会督促其续交。业主委员会可以对未交清专项维修资金的业主依法提起诉讼。对《福建省物业管理条例》实施前应交未交或者拒不续交专项维修资金的业主,由专项维修资金管理部门责令其限期交纳,经两次催收仍不交纳的,可以通过公告催交,公告期满仍不交纳的,业主大会或者业主委员会可以依据管理规约向人民法院提起诉讼。

  根据《福州市住宅专项维修资金管理办法》规定,已成立业主大会的住宅小区,维修资金续交方案由业主大会决定,并由业主委员会组织业主按续交方案存储到原专户管理银行的资金专户;未成立业主大会的,由乡镇人民政府、街道办事处会同村(居)民委员会组织业主召开业主大会会议,确定续交方案。

  从6月开始,我市开展维修资金专项清缴行动,从6月24日起,我局维修资金中心将发送短信对应交未交业主进行催缴。

  三、关于加强宣传引导问题

  我局要求属地区(县)房管部门加大政策宣传力度,督促物业服务企业在物业区域宣传栏、宣传橱窗、LED显示屏、梯视等进行宣传,大力倡导文明生活、绿色生活的理念,引导小区业主进行垃圾分类处理,共同爱护环境,文明规范停车。

  物业服务企业与业主友好协商,通过合法合规的方式制定符合市场水平或略低于市场水平的物业费,引导业主缴交物业费,培养并形成业主的付费服务习惯。通过智能化、数字化管理方式,提升服务时效,让业主享受到科技服务的便捷与专业服务的贴心,让业主感受到服务性价比,逐步提升物业收费标准与收费率,实现双方共赢。

  感谢您对我市老旧小区改造和物业管理工作的建议,欢迎您继续给予关注,提出宝贵的意见。

  领导署名:顾巍

  联 系 人:王振发

  联系电话:87512990

  福州市住房保障和房产管理局

  2022年7月5日

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