福州市供销合作社联合社

社有资产租赁管理实施细则

第一章  总则

第一条 为了规范福州市供销合作社联合社（以下简称“市社”）各直属公司、直属基层社（以下简称“直属单位”）资产租赁行为，提高社有资产使用效益,促进资产租赁工作的公开、公平、公正，确保社有资产的保值、增值，根据社有资产管理有关制度规定，制定本细则。

第二条 本细则所称的资产租赁是指直属单位将自身拥有的不动产，租赁给法人、自然人或其它组织（以下简称“承租人”）使用，向承租人收取租金的经营行为。

本细则所称的不动产是指产权归直属单位所有以及拥有管理权或使用权的各类商业（生产）性用房、仓储性用房、办公性用房、居住性用房、构筑物以及土地使用权，机器设备等。

分配给本企业职工居住用房不适用本细则。

直属单位将自身拥有的不动产，发包给法人、自然人或其它组织承包经营，向承包人收取承包费的经营行为，参照本细则执行。 

第三条 直属单位资产租赁应当遵守国家法律法规和省、市相关规定，遵循公开、公平、公正的原则，采取公开招租的方式，接受社会各界的监督，以利于社有资产保值、增值。

所有资产的租赁都要按照租赁管理工作规范，履行民主程序，集体研究决定。

第四条 市社负责直属单位资产租赁的指导、协调、监管工作。直属单位应当建立健全不动产管理台帐制度，每年对资产租赁情况进行统计汇总，报市社监审室和社资办备案。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    

第二章   资产租赁管理职责及工作流程

第五条 直属单位应指定具体部门负责本单位资产租赁管理工作，建立健全资产租赁管理制度，制定资产租赁管理工作规程，规范资产租赁行为。

直属单位应成立资产租赁管理领导小组和资产招租工作小组。

资产招租工作小组（成员应包括分管领导、业务负责人、监督人员等），组织开展市场调研、策划制订租赁方案及招租工作，集体讨论租赁方式、租赁合同及标的底价；负责记录招租项目、内容、主要过程等并形成招租相关文件，经招租工作小组全体人员签字后存档。

第六条 直属单位资产租赁项目的内部决策程序应包括以下基本流程： 

（一）拟租赁资产情况的调查核实；

（二）供求分析及定价依据；

（三）制订资产租赁方案；

（四）资产租赁管理领导小组研究确定资产租赁方案；

（五）资产租赁方案向职工公示；

（六）依法依规开展资产招租活动；

（七）资产招租结果向职工公示。

未设立资产租赁领导小组的，资产租赁方案暂由本单位行政办公会集体研究确定。

资产租赁方案及结果应纳入本单位企务公开内容接受职工监督，公示期限均不得少于十个工作日。

第七条  存在下列情形之一的，资产租赁方案须报经市社同意后方可进行招租：

(一）租赁期限超过3年的；

   （二）不进行公开招租的；

   （三）直属单位集中承办的各类专业市场按市场功能定位拟定招商方案进行租赁、不进行公开招租的；

（四）其它需要报请市社审核批准的事项

直属单位需要上报研究确定的资产租赁项目，应提交以下基本资料：

（一）拟租赁资产情况及资产清单；

（二）供求分析及询价情况；

（三）租赁方案；

（四）内部决策文件（会议纪要）； 

（五）经法律顾问审阅、签字的合同范本。

    第八条 具有独立法人资格的企业将“经营管理权”进行承包的，参照第七条规定执行。

第三章 资产租赁方案的制定

第九条 直属单位资产租赁方案包括以下内容：

（一）拟租赁资产的产权状况；

（二）拟租赁资产的实物现状；

（三）资产明细清单；

（四）拟租赁用途、期限；

（五）租金底价及底价拟订依据；

（六）租金收缴办法；

（七）承租者（投标人）条件要求；

（八）招标方式；

（九）其他需要披露的信息。

第十条 招租底价主要根据市场价格、供需情况以及资产的实际状况、资产的价值补偿等因素，依据评估价并结合自行询价结果综合确定。

第十一条 招租底价起始年单价在二十万元以上（含二十万元）或租赁期限内招租底价总额六十万元以上（含六十万元）的资产租赁项目，必须委托招标代理机构公开招租。采取委托招标代理机构公开招租的，招标底价必须经过专业机构评估。评估工作由市社组织有资质的评估机构进行。

第十二条 招租底价起始年单价在二十万元以下或租赁期限内招租底价总额六十万元以下的资产租赁项目，自行组织公开招租。采取自行招租方式招租的，招租底价必须自行组织询价或委托机构评估。询价要成立专门小组（3人以上参加），采样三家以上，采样报告小组成员均要在询价报告上签字以示负责。鼓励直属单位通过招标代理机构公开招租。

第十三条 资产租赁期限，应根据经营行业和房屋、土地性质的不同进行确定，一般不超过三年；特殊情况可以适当延长，但最长不超过十年，到期后重新组织招租。

    第十四条 已列入拆迁计划及市社统筹用于项目发展的标的物原则上不再对外租赁。确需对外租赁的，应在不影响拆迁计划及项目实施的前提下对外临时租赁。

第十五条 为防止恶意竞标和降低合同违约风险，资产招租时应最大限度提高投标保证金和履约保证金数额。投标保证金不得少于资产租赁底价的二个月租金总额；履约保证金不得少于资产租赁初始年份的六个月租金总额。

第四章 资产租赁方案的实施

第十六条 已出租资产应在租期届满三个月前，向承租人送达租赁合同到期通知书，无法与承租人取得联系的，应在显著位置张贴租赁合同到期通知书。并同时策划新一轮招租方案、发布新一轮招租提示性公告。

第十七条 直属单位应对外公开发布拟招租资产的招租信息，包括如下内容：

（一）出租标的物的位置、面积、功能和用途等基本信息；

（二）租金底价和收取方式、租赁期限；

（三）招标方式；

（四）参加投标报名条件，含报名限制性条款；

（五）报名的截止日期和开标日期；

（六）报名地点和联系方式；

（七）接受投诉的部门和联系电话；

（八）其他信息。

第十八条 对存在下列“信用污点”的意向承租人应设定限制性条款，禁止其报名。

（一）存在违法或不良经营记录；

（二）无正当理由未支付或者延迟支付租金的；

（三）违反合同约定进行转包、分包的，或其他违反合同约定的行为。

第十九条 公开招租信息，应在拟出租资产现场的显著位置、直属单位政务公开栏以及市供销社网站、赶集网（或58同城网、福房网、房天下）同时披露，并尽可能在其他网站、专业场所和报纸等媒体发布信息，广泛征集意向承租人。

公开招租信息发布的期限不得少于十个工作日。

第二十条 参加投标的意向承租人应在3家以上（含3家），未达3家或招租过程中遭受干扰的立即终止,另行组织招租。 

第二十一条 承租人的确定遵循公开透明的原则，一般应当采取暗标方式竞价，价高者得。以其他方式确定承租人的，租赁方案须征得市社（社资办）同意后，方可实施。

意向承租人为综合实力雄厚、在国内享有较高社会信誉的大型国有企业、跨国公司、世界500强、绩优上市公司时，招租形式不限于公开招标。

第五章 租赁合同及其管理

第二十二条 承租人确定后，直属单位应与承租人签订规范的资产租赁合同。

第二十三条 租赁合同主要内容应包括：

（一）出租标的物的位置、面积、功能等基本情况；

（二）出租用途；

（三）租赁期限；

（四）租金标准及年递增率；

（五）租金收取时间与支付方式；

（六）装修条款及安全责任；

（七）保险责任及物业管理；

（八）双方权利与义务；

（九）合同变更、解除，合同纠纷的处理办法和违约责任、免责条款等。

租赁合同应特别载明合同终止情形及免责条款；如承租人擅自改变承租用途、市政建设需要搬迁、土地被收储和企业改制、以及不可抗力影响等情形，出租方有权提前终止合同并予以免责。

租赁合同签订前，合同范本要经法律顾问签字把关。

第二十四条 租赁合同一旦生效，应严格履行，不得随意变更。

第二十五条  租赁合同签订后十个工作日内，直属单位应将招租的详细情况、相关文件、图片资料以书面和电子文档形式，随同租赁合同复印件等附件上报市社社资办备案。

第二十六条 直属单位应加强资产出租合同和租金收入的管理，应及时足额入账并按照财务会计制度进行核算。对于租赁业务量大的企业，要逐步实现对租赁业务的信息化管理。

第六章 纪律与监督

第二十七条 不准不按规定进行公开招租；不准化整为零、规避委托代理机构公开招租；不准在招租活动中未按规定发布招租公告、缩短公示时间、人为限定参加投标的人数和范围等行为。

第二十八条 不准直属单位相关人员在开标前开启投标文件并将有关信息泄露给其他投标人；不准授意投标人撤换、修改投标文件，向投标人泄露标底、评标委员会成员等信息；不准明示或者暗示投标人压低或抬高投标报价；不准明示或者暗示投标人为特定投标人中标提供方便；不准与投标人为谋求特定中标人中标而采取的其他串通行为。

第二十九条 不准以各种方式冲抵租金收入；不准坐支租金收入；不准私设“小金库”等违法违规行为。

第三十条 不准违反合同约定给予承租人减免、缓交和不交租金，其行为所造成的社有资产损失由责任人承担。

第三十一条 租赁单价对比周边明显偏低的标的物，市社将进行询价、评估，强制委托代理机构公开招租，并追究相关人员的失职、渎职责任。

第三十二条 招投标过程中，市社监察、资产、财务等部门参与，进行指导和监督。

第三十三条 市社加强考核监督，将不定期组织人员进行抽查和专项检查；监察审计部门要定期、不定期进行专项审计。并将资产租赁情况列入直属单位经营业绩考核。

第三十四条 各单位要严格执行相关制度规定，落实资产管理责任，对社有资产和财务运行情况进行经常性自查和清查，确保规范运作。对工作不落实、违反本细则规定，视情节轻重给予相应的组织处理和经济处罚；存在失职渎职、以权谋私等违法违纪行为，涉嫌违纪的交由纪检部门处理；涉嫌犯罪的移送司法机关。

第七章 附则

第三十五条 本细则由市社社资办负责解释。之前相关规定与本细则有冲突的，以本细则为准。

第三十六条 本细则自二〇一六年九月五日起施行。

抄送：市社领导、各处室、存档