福州是习近平新时代中国特色社会主义思想的重要孕育地和实践地。近年来，福州市以新时代“堡垒工程”为牵引，持续推动基层治理体系和治理能力现代化。然而，随着城市化进程加速，住宅小区治理中“业主大会成立难、业主委员会运行乱、公共收益监管缺”等痛点日益突显。随着《中华人民共和国民法典》颁布实施、《福建省物业管理条例》等上位法相继修改，原有规范与现行法律体系存在不一致之处。对此，福州市住建局坚持问题导向、严格依循上位法，在充分调研并借鉴北京、上海、深圳等先进城市经验的基础上，对2019年制定的《业主大会和业主委员会指导规范》进行系统性修订，以制度创新打通小区治理的“最后一公里”。

此次修订以“降门槛、清边界、筑闭环”为三大主线，重构业主自治的制度框架。一是降门槛，让业主自治“起得了步”。修订稿删除了筹备组业主代表和业主委员会候选人的年龄限制及“按规定交纳住宅专项维修资金、物业服务费”等前置条件，明确符合条件的小区即可启动首次业主大会筹备程序，大幅降低了自治组织的组建门槛。同时鼓励具有党员、人大代表、政协委员、退休干部等身份的业主积极参选业主委员会，推动符合条件的业主委员会成立党支部或党小组，将党建引领嵌入小区治理末梢。在表决方式上，规范电子投票与纸质投票相结合的灵活机制，业主可通过物业管理行政主管部门建立的电子投票平台参与决策。二是清边界，让业主自治“行得稳”。修订稿以清晰的权责清单，明确业主委员会是执行业主大会决定的执行机构，不得超越职权擅自决定应当由业主大会决定的事项，不得以倾向性意见引导业主发表意见或者投票。对于涉及行政复议、诉讼等重大事项，须经业主大会“双三分之二参与、过半同意”方可实施，真正把权力赋予多数业主。同时着眼公共收益这一群众关切焦点，要求以业主委员会名义开立公共收益专户，严禁存入个人账户，每季度在小区显著位置公布收支情况。三是筑闭环，让业主自治“走得远”。修订稿着力构建“政府指导、社区监督、业主参与、社会协同”的多维监管体系。压实乡镇人民政府、街道办事处属地责任，要求配备物业管理专职人员，每年第四季度对业主委员会履职尽责情况进行满意度测评。创新由物业主管部门建立电子投票平台，与纸质表决同步进行解决业主投票难，业主大会会议参与度低、业主委员会选举难的问题；根据新修改的《中华人民共和国城市居民委员会组织法》，首次提出：业主委员会任期届满，未选举产生新一届业主委员会，或委员空缺未能增补造成业主委员会解散的，经业主提议可以将档案资料、印章先行移交给居（村）民委员会代管。引入第三方审计机构介入审计、居（村）民委员会满意度测评等方式强化外部监督，并将业主委员会成立率纳入县（市）区和乡镇（街道）两级绩效考核，确保监管有力度、见实效。

从“人防自治”迈向“制度善治”，此次规范修订不仅是与上位法的精准衔接，更是对群众期盼的务实回应。修订稿施行后，业主自治组织组建率将显著提升，“无人管事、无章理事”的被动局面得到根本扭转；权责边界更加清晰，公共收益管理更趋透明，业主的“钱袋子”守得更牢；多层次监管体系同向发力，矛盾纠纷化解在萌芽，真正实现“小事不出小区，大事不出社区”。福州市住建局以制度创新为笔、以群众满意为墨，持续书写“有福之州”基层治理现代化的温暖答卷。