一、适用范围

　　本市四城区域内合法建设的商业（商务）办公、旅馆、科研教育等非居住存量房屋，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，可申请改建为保障性租赁住房。

　　以下情形不得申请改建为保障性租赁住房：

　　（一）已纳入政府土地征收或储备计划的；

　　（二）尚未按原有土地出让合同或监管协议等约定完成税收等承诺的总部办公用地项目；

　　（三）拟改建房屋安全鉴定为危险房屋等级C、D级或可靠性鉴定为Ⅲ、Ⅳ级的；

　　（四）其他不符合国家和本市有关规定的非居住房屋。

　　二、改建要求

　　（一）权属清晰。改建项目应为依法登记取得不动产权证的合法建筑，不存在查封登记、异议登记等限制转移登记的情形。已取得预售许可的项目，产权人拟改建为保障性住房的，应先办理预售许可变更。房屋存在抵押等其他权利限制的，应取得相关权利人书面同意。

　　（二）主体明确。改建主体应为房屋产权人（整体运营承租人可根据产权人的委托办理相关手续），产权人为多人的，所有产权人应共同作为申请人。运营期间不得分割登记、分割转让、分割抵押，不得以租代售。

　　（三）规模合理。改建项目规模原则上不少于50套（间）且总建筑面积不少于1500平方米。商业、商务办公、旅馆、科研教育类房屋应以栋（座）或者层为单位进行改建。

　　（四）结构安全。申请人应按《福建省住房和城乡建设厅关于进一步做好房屋安全鉴定管理有关工作的通知》（闽建安〔2021〕1号）要求开展房屋结构安全鉴定,申请改建项目房屋现状应满足结构安全及居住安全标准。

　　（五）消防安全。改建项目应按照工程建设相关消防技术标准进行设计和施工。改建前应委托有资质的第三方机构进行消防改造技术可行性评估，消防手续办理和日常消防管理应符合国家和省市相关要求，严禁将住宿场所与加工、生产、仓储等场所在同一建筑内混合设置。

　　（六）标准规范。改建项目应执行《住房和城乡建设部办公厅关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》（建办标〔2021〕19号），并符合国家、省和本市现行相关标准和规范。改建为宿舍型租赁住房的应当执行《宿舍建筑设计规范》或《旅馆建筑设计规范》及相关标准；改建为住宅性租赁住房的，应当执行《住宅建筑规范》及相关标准。

　　三、审批流程

　　（一）受理申请

　　由房屋产权人（申请人）向区保租办提出申请。

　　申请材料包括：

　　1.改建申请书；

　　2.产权人身份证明，申请人与产权人不一致的还需提交产权人授权委托书、申请人身份证明；

　　3.权属关系证明（包括土地使用权证、不动产权证或房屋权属证明、房屋租赁合同）；

　　4.产权人、抵押权人等相关权利人同意改建的书面意见；

　　5.改建实施主体的营业执照及法定代表人身份证件；

　　6.项目改建方案、项目运营方案、租赁管理方案等，其中房屋改建方案应附相关设计图纸；

　　7.房屋安全鉴定机构出具的房屋安全鉴定报告；

　　8.第三方专业机构出具的消防改造技术可行性评估报告；

　　9.规范运营承诺书；

　　10.其他需要提供的材料。

　　（二）审核认定

　　区保租办收件后5个工作日内组织相关部门开展联合审查，重点审查：改建项目是否符合规划原则，土地、房屋权属是否清晰，结构、消防安全是否达到居住安全要求，规划设计是否符合标准规范，改建规模、户型结构是否达到规定要求，项目运营方案、租赁管理方案等是否符合我市保障性租赁住房的具体要求。对符合改建要求的，提出联合审查认定意见，并在官方网站和项目现场公示5个工作日。公示期满无异议的，报经所在区人民政府同意后由区保租办核发保障性租赁住房项目认定书。

　　（三）组织实施

　　申请人凭项目认定书向自然资源和规划、城乡建设等部门办理相关手续。

　　1.改建项目方案审查

　　由自然资源和规划部门出具改建项目方案审查意见，核实改建项目外立面设计、总平布置。改建项目不涉及土地权属变化，以原项目已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。

　　2.施工设计和审查

　　申请人根据改建项目认定书及自然资源和规划部门出具的改建项目方案审查意见，委托有相应资质的设计单位进行施工图设计。原建筑物的结构安全鉴定报告和消防技术可行性评估报告应作为设计依据。

　　施工图设计完成后，按规定报送施工图审查机构审查，审查合格的，审查机构出具施工图审查合格成果文件。

　　3.施工许可

　　自然资源和规划部门出具的审查意见可替代工程规划许可证，由城乡建设行政主管部门按规定核发施工许可证，并纳入质量安全监督。申请人应当依法选择具备资质的施工单位。

　　4.项目验收

　　项目改建完成后，申请人应组织参建各方开展竣工预验收，预验收通过后，向受理单位申请项目验收。由受理单位组织自然资源和规划、城乡建设等部门开展联合验收，各部门按职责出具验收意见。

　　四、项目监管

　　（一）强化日常监管。申请人可自行成立住房租赁机构，也可委托专业化住房租赁机构实施日常经营管理。区房管部门要加强对改建项目出租、运营等的监管，建立日常巡查检查机制，原则上每年对本辖区内改建项目进行全覆盖检查不少于一次，并将检查结果向社会公众公示。改建项目需退出保障性租赁住房的，产权人、实施主体和运营主体应提前与承租人积极协商并达成一致意见后，方可向受理单位申请退出。经同意退出后，受理单位应将项目情况抄送自然资源和规划、税务、供水、供电等部门（单位），明确该项目不再享受税收及水电气价格优惠。

　　（二）落实安全责任。改建项目不动产权利人应当承担房屋使用安全主体责任，改建项目实施主体和运营主体依法承担相应安全责任。安全鉴定、消防评估机构及设计、施工、监理等单位对项目安全、质量负终身责任。改建项目运营主体应当建立完善的房屋安全使用管理和突发事件应急预警处置制度，定期对房屋安全进行检查，确保租赁住房符合运营维护管理相关要求；落实消防安全责任制，配备符合规定的消防设施、器材，保持疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，定期开展消防安全检查，确保房屋住用安全。

　　五、附则

　　（一）本实施细则印发前，利用非居住存量房屋改建的租赁住房项目，应当提供符合要求的房屋安全鉴定报告、消防验收手续及项目改建设计图纸、项目运营方案、租赁管理方案等材料，由项目属地区保租办集中组织相关部门进行联合评估审查，经审查符合条件的，出具联合认定意见，按本实施细则的相关规定认定为保障性租赁住房项目。

　　（二）非居住存量房屋改建为保障性租赁住房期间，不改变原有建设用地性质、房屋类型和建筑容量控制指标，不补缴土地价款；如因城市规划建设需要实施拆除或收储的，按改建前的土地用途、房屋用途和建筑面积予以补偿。

　　（三）本实施细则由市房管局会同市自然资源和规划局、市城乡建设局负责解释。

　　（四）本实施细则适用于四城区（鼓楼、台江、仓山、晋安），其他县（市）区可参照执行。

　　（五）本实施细则自印发之日起试行，有效期2年。

　　附件：2-1.保障性租赁住房项目改建申请书（样本）

　　2-2.保障性租赁住房项目退出申请书（样本）